מה עושים במקרה של הפרת הסכם מכר?

חוזים, לעיתים, מופרים. בין אם מדובר בצד שלא עומד בהתחייבויותיו או בגילויים שלא נודעו קודם לכן, חוזי מכר עלולים להיות מופרים. הפרת חוזה מכר מציבה בפני הצד שכנגד מספר אפשרויות פעולה משפטיות. להלן נכיר בקצרה את האפשרויות התרופתיות העומדות בפני הצד שנפגע מהפרת חוזה המכר לפי הדין הישראלי ומה תהא הפעולה העדיפה ביותר בכל מצב.

שני סוגים של הפרות

ניתן לחלק את הפרות חוזה המכר, הידועות גם בשם הפרת הסכם מכר מקרקעין, לשני סוגים. הסוג הראשון של ההפרות הוא הפרות של חובת הגילוי והפרות נוספות הן הפרות החובות הקבועות החוזה. נדון בכל אחד מסוגי ההפרות.

הפרת חובת הגילוי

דיני החוזים הישראלים מחייבים את הצדדים להיות גלויים זה עם זה ולא להסתיר פרטים מהותיים במכר. כך, מוכר חייב לדווח לרוכש אודות פגמים בנכס, עיקולים העומדים כנגדו וכדומה. כאשר מתגלה לרוכש פרט מהותי ביחס לנכס אשר לא גולה לו על ידי המוכר, ניתן לקבוע כי הופרה חובת הגילוי.

הפרת חובת הגילוי יכולה להיחשב כחוסר תום לב במשא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים, או כהטעיה לפי החוק. בתוצאות ההפרה נדון כעת.

הברירות לנפגע

בפני הנפגע עומדות מספר ברירות לאחר ההפרה של הסכם המכר. הברירות נקראות, בדין הישראלי, תרופות. תרופת העל במשפט הישראלי היא תרופת האכיפה, דהיינו עמידה על קיום החוזה. כאשר ההפרה היא מסוג אי גילוי, תרופת האכיפה כפשוטה פחות רלוונטית. עם זאת, ייתכן בהחלט כי הנפגע יבחר בתרופת ההפרה לצד התאמת שווי.

נניח, למשל, כי הנפגע רכש חלקה לצורך בניית בית דירות. למפרע, התברר כי חלה על הנכס מגבלה תכנונית המתירה לבנות בית קרקע בלבד. שווי הנכס, במקרה זה, נמוך במידה ניכרת מהתמורה ששולמה.

הנפגע יוכל לעמוד על קיום החוזה ולדרוש התאמת שווי, דהיינו השבת התמורה ששילם והתאמתה לשווי האמיתי של הקרקע. לתוצאה דומה ניתן יהיה להגיע גם דרך תביעת פיצויי הסתמכות, לפי ס' 12 לחוק. לחלופין, הנפגע יוכל לדרוש ביטול והשבה של המקרקעין. הנפגע יקבל את מלוא התמורה ששילם וישיב את הקרקע למפר.

הפרת החובות לפי החוזה

סוג נוסף של הפרה הוא הפרה בה אחד מהצדדים לא עומד בהתחייבויותיו. הרוכש לא משלם את התמורה המוסכמת או המוכר נמנע מלמסור את הנכס שנמכר. במקרים אלו, התרופה הקלאסית תהיה אכיפה. בית המשפט יאכוף את קיום העסקה על הצדדים כמוסכם בחוזה. לחלופין, הנפגע יוכל לדרוש גם כאן ביטול והשבה. כמו כן, הנפגע יוכל לתבוע פיצויי קיום אשר יעמידו אותו היכן שהיה לו קוים החוזה.

לסיכום

לסיכום, במקרה של הפרת הסכם מכר עומדות מספר ברירות תרופתיות בפני הצד הנפגע. הברירות הן אכיפה, פיצויי קיום, פיצויי הסתמכות או ביטול והשבה. בכל מקרה תרופה אחרת תהיה המשתלמת ביותר לנפגע.